T. Walder

12 oktober 2021

Website: degasfabriek.com

Herstructurering van dit voormalige Essentterrein als onderdeel van de Poort van Deventer (samen met de Stadsentree en het S/Park). Daarbij is ingezet op de “Campus Gasfabriek”, waarbij het terrein een bijdrage levert aan een ruimtelijk/economische impuls voor Deventer die tenminste budgettair neutraal is. Enerzijds dus een strategische ontwikkeling, die goed is voor de stad en bijdraagt aan diverse doelen, en anderzijds het doel om minsten een neutraal en het liefst een project met een positief projectresultaat af te sluiten.  

• Raadsmededeling: Samenhangende aanpak havengebied 778158 (nota 778098) van programma Ruimte en economie, conform b&w besluit d.d. 19-03-2013;
• Structuurvisie stadsassen;
• Nota b&w 884115, d.d. 17 december 2013;
• Nota b&w 2015-000513, Ontwikkeling Living Green, 29 mei 2015;
• Nota B&W 2017-000330, herziening grondexploitaties Groot-Bergweide;
• Verkoopovereenkomst Zutphenseweg 6 – november 2016;
• Bestemmingsplan Stad en Dorpen – februari 2020 (nog vast te stellen door de raad)
• Verkoopovereenkomst Portiersloge en voorterrein – maart 2021

- Een aantal gebouwen op het Gasfabriekterrein zijn eind 2016 verkocht. Na renovatie zijn deze gebouwen ingezet om de “Campus Gasfabriek” vorm te geven. Inmiddels zijn hier 60 kleine bedrijven gevestigd met in het totaal 250 fte.
- Op het terrein staan nog drie bestaande gebouwen, de twee voormalige bedrijfswoningen (waaronder Villa Kakelbont (Fittershuisje), Zutphenseweg 8) en een portiersloge. De portiersloge is onderdeel van de verkoop van het voorterrein (maart 2021). Voor het sterk vervallen Villa Kakelbont (het Fittershuisje) is de verkoop on hold gezet i.v.m. eventuele reservering van de kavel voor een ontsluitingsweg achter S/park langs. De gesprekken met een potentiële koper zijn voorlopig gestopt. De andere bedrijfswoning wordt nog verhuurd en komt op termijn beschikbaar.  
- Het onderzoek in opdracht van 1618Vastgoed (Gasfabriek) en OMA (Hartenaasje) door de Stec-groep, om vanuit economisch perspectief de potentie van het gebied Poort van Deventer Noord (Gasfabriek, Gashavenstraat, Gashaven, Hartenaasje en driehoek Finsestraat) aan te geven, is eind januari 2021 in concept besproken. De gemeentelijke reactie is nog in voorbereiding en moet nog verwerkt worden tot een definitieve rapportage door de Stec-groep. Dit onderzoek moet als basis dienen voor een op te zetten ontwikkelingsperspectief voor dit gebied.  
- Opgave voor het gasfabriekterrein is nu een zorgvuldige verdere uitbreiding van de “Campus Gasfabriek” (zoals dat in het bestemmingsplan Stad en Dorpen is beschreven). Financieel is de vastgestelde gebiedsexploitatiebegroting leidend.  
- Met tijdelijke gebruikers worden opstalrecht- en gebruiksovereenkomsten gesloten.  
- Het terrein vraagt goede ontsluitingswegen en parkeerplaatsen, naast een aantal nog uit te geven gronden, die op dit moment deels tijdelijk in gebruik zijn gegeven. Ten behoeve van de goede infrastructuur op het terrein is een stedenbouwkundige schets/inrichtingsplan opgesteld, mede om de uitgeefbare gronden te definiëren. De schets moet nog aangevuld worden met een parkeerparagraaf.  
- De realisatie van een zonnepark met de zonnepanelen op het gebouw is uitgevoerd. Het plan om zonnepanelen op carports boven de parkeerplaats te realiseren is afgeblazen door de Gasfabriek.  
- Het voorterrein en de portiersloge zijn recent verkocht aan 1618Vastgoed voor de ontwikkeling van een ICT-centrum (X-gebouw) en de renovatie van de portiersloge. De omgevingsvergunning is inmiddels onherroepelijk. De kavel moet nog bouwrijp gemaakt worden (gereed kwartaal 1 2022) waarna de kavel geleverd kan worden (begin kwartaal 2 2022) en gestart wordt met de bouw.
- De huidige verouderde parkeerplaats wordt verplaatst naar het achterterrein (start eind 2021). De huidige inrit aan de Zutphenseweg wordt verplaatst in verband met de bouw van het X-gebouw. Deze werkzaamheden lopen door in 2022.
- Met 3 verschillende potentiële kavelkopers wordt planvorming uitgewerkt op basis van een bidbook van koper. Het betreft de kavels op het achterterrein langs de dijk. Parallel hieraan wordt de grondverkoopovereenkomst opgesteld en worde de kavels bouwrijp gemaakt (oplevering en verkoop verwacht medio 2022).
- House2Start gaat voor het eind van 2021 haar proefwoning verwijderen van het gasfabriek terrein. Er is besloten om hier in Deventer geen vervolg aan te geven.

Op koers

Inhoudelijk vormt de structuurvisie Stadsaszone en de Omgevingsvisie de koers voor die ontwikkeling. Inmiddels is de opstartfase met succes afgerond en komt de herstructurering van het terrein in de fase van een zorgvuldige, toekomstbestendige uitbreiding van de “Campus Gasfabriek”. Voor de Poort van Deventer Noord wordt een inventariserend onderzoek en een ontwikkelingsperspectief opgesteld vanuit eigenaren in het gebied in samenspraak met de gemeente.

Op koers

Bouwrijpmaken/civieltechnische werkzaamheden
Voor het bouwrijpmaken / de civieltechnische werkzaamheden is een budget van € 570.764,- beschikbaar. De inschatting is dat dit € 125.000,- hiervan nog dit jaar wordt uitgegeven en dat daarmee de rest van het budget doorschuift naar 2022.

Plankosten
De uitputting van het beschikbare budget aan planontwikkelingskosten- en planbegeleidingskosten loopt binnen de ingeschatte budgetten. De inschatting bij opmaak van deze voortgangsrapportage is dat het beschikbare jaarbudget onvoldoende is om de plankosten te kunnen opvangen in 2021. Maar deze kosten kunnen deels gedekt worden door de post planonvolledigheid.

Opbrengsten
De opbrengst (uit verkoop voorterrein, ontwikkeling gebouw X) wordt later verwacht dan eerder voorzien. Daar waar levering was voorzien op 1 november 2021 wordt dat nu verwacht begin kwartaal 2 van 2022. Reden hiervoor is dat de kavel niet tijdig bouwrijp is. Oorzaak daarvan is bezwaar tegen de kapvergunningen en de beschikbaarheid van Essent voor het verplaatsen van de aanwezige kabels en leidingen.
De uitgifte van de eerste kavels op het achterterrein wordt medio 2022 verwacht. Dan zijn ook die kavels bouwrijp.

Omdat de kavel Vila Kakelbont (Fittershuisje) gereserveerd wordt voor een eventuele ontsluitingsweg is een risicoreservering gedaan voor de te derven grondopbrengsten.  

De grondexploitatie wordt altijd vertrouwelijk vastgesteld door de raad. Deze kwartaalrapportage is openbaar doordat het integraal onderdeel uitmaakt van de P&C documenten en hetgeldvandeventer.nl. Daardoor is er bij deze rapportage een restrictie in het detailniveau van de informatie. Voor de raad is de actuele vertrouwelijke grondexploitatie te raadplegen via de vertrouwelijke bijlages van de paragraaf grondbeleid.

Nee

Nee

Het Gasfabriekterrein kent een tekort van €0,25 mln. en is een verlieslatende grondexploitatie. Het tekort van €0,25 miljoen (netto contact per 1-1-2021) is bij de zomeractualisatie afgedekt met een verliesvoorziening in de gemeentelijke balans.

Nee

Geen extra exploitatiekosten, maar een deel van de opbrengsten en kosten schuift door naar 2022 (zie hiervoor). Wordt bij de actualisatie van de grex verwerkt.  

Behoeft aandacht

Er zijn geen risico's die ten laste van het gemeentelijk weerstandvermogen komen. Zoals aangegeven is er een risico voor mogelijk gederfde grondopbrengst vanwege reservering kavel Fittershuisje voor mogelijke ontsluitingsweg achter S/park langs.

Nee

Zie boven

Op koers

Op koers

Er wordt met veel betrokken partijen samengewerkt. Dit gebeurt in verschillende verbanden (o.a. overleg met Gasfabriek/1618 Vastgoed, overleg Poort van Deventer-Noord, overleg met potentiele kopers en tijdelijke huurders van braakliggende terreinen). De beeldvorming en uitstraling van de campus gasfabriek zijn nog alom positief.

In samenwerking met beleid (RO en Economie) is in het bestemmingsplan Stad en Dorpen een goede definitie van de bestemming “Campus Gasfabriek” opgenomen, met als doel: een goed hanteerbaar toetsingskader voor de verdere invulling van het terrein. Door de gesprekken met potentiële kopers kan deze omschrijven verder ingekleurd worden. Dat krijgt een plek in de eerder genoemde stedenbouwkundige schets.