T. Walder

1 oktober 2021

Website: a1bedrijvenparkdevente

Zuidelijk van de A1 en gelegen tussen de N348, het dorp Epse en de spoorlijn Deventer-Zutphen ligt de locatie voor de vestiging van een nieuw bedrijventerrein: A1 Bedrijvenpark. Het totale projectgebied is circa 120 ha. groot, waarvan 60 ha. netto uitgeefbaar is voor de vestiging van bedrijven om daarmee een belangrijke impuls te geven aan de economische groei en de werkgelegenheid in Deventer.

A1 Bedrijvenpark is voor Deventer een belangrijke ontwikkelingslocatie voor bedrijven. Deventer heeft lang geen uitbreidingsmogelijkheden gehad, waardoor grote nieuwvestigers en lokale bedrijven die wilden doorgroeien nergens terecht konden. A1 Bedrijvenpark is door haar aard en ligging zeer geschikt voor logistiek, duurzame maakindustrie en voor lokale bedrijven die willen doorgroeien.

Oorspronkelijk betrof het terrein grondgebied van de gemeente Gorssel en provincie Gelderland. In een convenant (1999/2004) zijn diverse afspraken en beperkingen opgenomen voor A1 Bedrijvenpark. Dit gaat op voor milieucategorieën, bouwhoogtes, afstand tot de bebouwing en afspraken over grondwallen en bufferzones. Door het zorgvuldig inpassen van de belangen van flora en fauna wordt een kwalitatief goed plan verkregen waarin ecologische zones een belangrijke plek hebben gekregen en waarin bescherming van soorten, natuur-inclusief bouwen en een fijne werkomgeving vanzelfsprekendheden zijn.

In mei 2013 is het bestemmingsplan A1 Bedrijvenpark, 1e partiële herziening onherroepelijk geworden. Het exploitatieplan was al onherroepelijk. Hiermee was de weg vrijgemaakt om met de realisatie te starten. Per december 2014 is de onderdoorgang onder het spoor gereed en is de deur naar het bedrijvenpark echt open. Het oostelijke deel is bouwrijp gemaakt (wegen, terrein op hoogte brengen, NUTS, riool, etc.) en vanaf 2015 zijn de eerste bedrijven er zich gaan vestigen.

Het terrein heeft hoge duurzaamheidsdoelstellingen. Zo is de maximale milieucategorie 3.2, wat betekent dat bedrijven uitgedaagd worden om te innoveren om zich te kunnen vestigen op A1 Bedrijvenpark. Vanaf de start is gekozen om het A1 Bedrijvenpark aardgasloos te maken. Dit vergt vernieuwende manieren van bouwen en het inrichten van bedrijfsprocessen. Zo zijn er twee windmolens direct aangesloten op het terrein en er wordt iseen LNG tankstation gerealiseerd. Daarnaast zijn er op dit moment initiatiefnemers die onderzoek doen naar de haalbaarheid van waterstof als brandstof voor mobiliteit en naar opslag of uitwisselen van van energie via een smart energy hubin batterijsystemen. Doelstelling is om een toekomst vast bedrijvenpark te realiseren dat over 20 jaar nog steeds aantrekkelijk en concurrerend is om bedrijven te kunnen binden. De groene setting geeft ook invulling aan het duurzame karakter.

Binnen het Exploitatieplan zijn op dit moment een 4-tal eigenaren aanwezig. De gemeente Deventer heeft (d.d. juli 2020), na de aankoop van de gronden Derks, ca. 50% van het nog uit te geven gebied in eigendom. Het raadsbesluit over de ontwikkelstrategie West in april 2020 heeft ertoe geleid dat niet alleen zelfrealisatie door de eigenaren mogelijk is, maar dat onder bepaalde voorwaarden ook de gemeente actief kan ontwikkelen.

Samenvatting van de bestuurlijke besluitvorming omtrent A1 BP:

- Bestuurlijke besluitvorming Bestemmingsplan, exploitatieplan, beeldkwaliteitsplan en grondexploitatie (Raad, november 2009);
- Concessieovereenkomst met Cofely is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Onderdeel van de concessieovereenkomst is de anterieure overeenkomst voor de windturbines met Cofely. Deze is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Cofely heeft daarvoor op 22 februari 2013 een overeenkomst getekend met Raedthuys Windenergie voor ontwerp, realisatie en exploitatie van de windturbines;
- Beleid reclamemasten langs de A1 (februari 2016);
- Jaarlijkse actualisering van de GREX, door en college en raad middels de jaarrekeningen vastgesteld, in 2016, 2017, 2018 en 2019;  
- Raadsbesluit Herijking ontwikkelstrategie West (april 2020);
- Collegebesluit Aankoop gronden Derks (april 2020);
- Raadsbesluit vaststelling herziening Bestemmingsplan en Exploitatieplan A1 BP (sept. 2020);
- Collegebesluit Uitgiftestrategie ‘West’ (2021);

 Gevraagde besluitvorming 2021:

- Afspraken met andere grondeigenaren over ontwikkeling in deelgebied ‘West’;
- Aankoop gronden t.b.v. o.a. hoofdinfrastructuur van andere eigenaren.

De verkoop van de gemeentelijke gronden in ‘Oost’ is voor een groot deel afgerond en er resteren niet veel kavels meer. De gemeente Deventer heeft tot en met 2020 ruim 30,8 ha. geleverd bij de notaris.

Verkoop kavels
In het eerste kwartaal 2021 zijn de volgende kavels geleverd:
- HVBM t.b.v. Jumbo: 6.850 m2 (gepasseerd bij de notaris d.d. 11-01-2021);
- HVBM t.b.v. CoolBlue: 10.091 m2 (gepasseerd bij de notaris d.d. 17-5-2021).

Ten opzichte van Q2 zijn er weinig verschillen.

In het oostelijk deel is nog circa 2,7 ha. te koop van de in totaal uitgeefbare 35,5 ha. In het eerste half jaar van 2021 is 1,78 hectare uitgegeven (gepasseerd bij de notaris). Er zijn 2 betaalde reserveringen van in totaal 2,4 ha. Daarnaast is er veel interesse voor het westelijke deel. Voor dit deel zijn nog geen opties, reserveringen of grondverkopen. De uitgiftestrategie voor het westelijke gedeelte is in het voorjaar van 2021 vastgesteld. Er zijn wel een aantal vrijblijvende gesprekken geweest met geïnteresseerde partijen, maar de uitgifte kan pas starten als afspraken zijn gemaakt met grondeigenaren en er een verkoopstrategie is opgesteld.  

Het geactualiseerde bestemmingsplan (BP) en exploitatieplan (EP) zijn op 23 september 2020 door de raad vastgesteld. Hiermee zijn de inbedding van de verbrede snelweg A1 en een aantal duurzame ambities georganiseerd.

Aannemer Dusseldorp is geselecteerd voor het bouw- en woonrijpmaken van het westelijke gedeelte. Deze werkzaamheden zijn, op de gemeentelijke gronden, reeds gestart. Ondertussen wordt er gewerkt aan het realiseren van de 1-loket functie, zoals geadviseerd is in het rekenkameronderzoek. Met de andere eigenaren is de gemeente hierover uitgebreid in gesprek. Wanneer hier meer duidelijkheid over is zal de raad geïnformeerd worden en in het geval van grondaankopen zal dit ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd. Verwacht wordt dat in het Q4tweede deel van 2021 een voorstel hierover naar het college gebracht kan worden. Mochten sluitende afspraken gemaakt worden met de andere eigenaren, dan kan het bouwrijpmaken en de uitgifte begin 2022 gestart worden. Hier is vanzelfsprekend geen zekerheid over.

Voor de doorstart van Truckparking is een marktvraag uitgezet. Er vinden gesprekken plaats met mogelijke kandidaten.

Op koers

Uitvoering vind plaats binnen gestelde kaders.

Op koers

A1 Bedrijvenpark is een verlieslatende grondexploitatie. Het tekort van €28,7 miljoen is afgedekt met een verliesvoorziening in de gemeentelijke balans.  De verwachting is dat zowel de lasten als baten dit jaar lager uitvallen. Dit komt doordat er minder grond is aangekocht en daardoor minder bouw- ,en woonrijp gemaakt is. Dit zelfde geld voor de baten. Deze vallen ook lager uit omdat er minder grond is verkocht en overgedragen. Voor zowel de lasten als baten geldt dat deze voor een grootste deel verschuiven naar 2022. Het effect op het resultaat is daardoor naar niet groot.  Bij de jaarrekening 2020 was het tekort €29,5 miljoen. De bijstelling met € 0,7 miljoen naar € 28,7 miljoen wordt met name veroorzaakt door aan de ene kant hogere geprognosticeerde opbrengsten (voordeel van ca. €0,5 mln.) minder rentelasten (voordeel ca. €0,15 mln) en diverse posten die leiden tot een voordeel (€0,2 mln) en aan de andere kant hoger geprognosticeerde aankoopkosten voor openbare ruimte in het westelijke deel (nadeel van €0,15 mln.).

De grondexploitatie wordt altijd vertrouwelijk vastgesteld door de raad. Deze kwartaalrapportage is openbaar doordat het integraal onderdeel uitmaakt van de P&C documenten en hetgeldvandeventer.nl. Daardoor is er bij deze rapportage een restrictie in het detailniveau van de informatie. Voor de raad is de actuele vertrouwelijke grondexploitatie te raadplegen via de vertrouwelijke bijlages van de paragraaf grondbeleid.

Ja

zie boven

Nee

Nee

Uitgangspunt is de GREX bij de jaarrekening 2021.

Saldo contante waarde is €28,7 miljoen negatief.  

Op koers

Er zijn naast de verliesvoorziening 3 risico’s opgenomen in het risicodossier welke niet opgevangen kunnen worden in de grondexploitatie:

1. Meer inefficiënte kaveluitgifte dan rekening mee is gehouden (meer restkavels): 25% van €1,0 miljoen, netto € 0,25 miljoen.
2. Meer vertraging op de uitgifte van kavels door verdeeld eigendom. Grondeigenaren gaan niet snel over op realisatie waardoor de gemeente mogelijk toch moet onteigenen. Vertraging 2 jaar. 30% kans op €0,7 miljoen schade, netto €0,21 miljoen.
3. Verwachte opbrengsten Olthofboerderij lager: € 200.000, kans 50% => € 100.000

Het totaal netto risico is dan: €0,56 miljoen.

Nee

Voor 2021 is een nieuwe begroting opgemaakt.

Behoeft aandacht

Een deel van de werkzaamheden t.b.v. bouwrijp maken worden verschoven naar 2022 omdat er nog geen beschikking is over de gronden in ‘West’. Ook wordt verwacht dat verkoop van gronden iets vertraagd van najaar 2021 naar voorjaar 2022. De verwachte verkoop in dit transitiejaar (afloop van ‘Oost’, voorbereiding van ‘West’) met 1,78 ha. lager zal liggen dan de begroting (4 ha.). De exacte uitkomst hangt af van de snelheid van planvorming van een gegadigde in Oost en de snelheid waarmee de gemeente met de andere eigenaren afspraken kan maken voor de ontwikkeling in ‘West’.

Op koers

Een belangrijke gesprekspartner bij de ontwikkeling is de dorpsraad Epse. Vanuit het verleden zijn er afspraken gemaakt over de ontwikkeling van het A1 Bedrijvenpark Deventer in relatie tot het beperken ven de overlast voor het dorp Epse en bewoners die er vlak bij wonen.

De afspraken uit 1999 en 2005 zijn omgezet in een bestemmingsplan en inrichtingsplan (2009/2012). In de praktijk blijft het belangrijk om de inzichten over de plannen en verschijningsvormen buiten met elkaar te bespreken. De dorpsraad, de gemeente Lochem en de gemeente Deventer spreken hier met regelmaat over. Daar waar mogelijk investeert Deventer extra in afschermend groen of tracht bedrijven te bewegen extra maatregelen (t.o.v. vigerende wetgeving) te nemen om overlast in de vorm van zicht of geluid verder te beperken. Dit lukt regelmatig, maar ook soms niet.   

Geen bijzonderheden.